Medida · Vivienda
Parque público de alquiler
Promoción pública directa con regla sencilla (5 viv/1.000 hab. + plus de capitalidad), construcción industrializada, suelo público y fiscalidad cero por ley para el promotor estatal.
- Ámbito de gestión
- Estado
Diagnóstico
El parque público español apenas alcanza el 1,5 % de las viviendas principales, frente al 34,1 % de Países Bajos, el 14 % de Francia y el 7,1 % de media en la OCDE. El Banco de España cifra el déficit acumulado entre 2021 y 2025 en unas 750.000 viviendas, el 3,7 % de los hogares residentes Banco de España, concentrado en las grandes plazas urbanas. Sin un parque público que actúe como ancla de precio, cualquier subida de renta se traslada inmediatamente al alquiler.
El Estado es el único actor con capacidad financiera, escala y horizonte temporal para construir el parque que falta, y lo hace con tres palancas que no se pueden separar:
- una regla matemática transparente de reparto territorial,
- la construcción industrializada del catálogo nacional (medida específica),
- fiscalidad cero por ley sobre el promotor estatal y suelo público de cesión.
La regla: 5 viviendas por cada 1.000 habitantes
La asignación territorial parte de la demografía real de España —excluidos los municipios de menos de 2.000 habitantes, cubiertos por el plan de autopromoción— y aplica una única fórmula basada en población, con un multiplicador por capitalidad para reconocer la mayor concentración de empleo y de déficit en las cabeceras administrativas.
| Municipio | Población | Tipo | Factor | Viviendas asignadas |
|---|---|---|---|---|
| Sigüenza (GU) | 4.500 | Municipio normal | ×1 | 23 |
| Alzira (V) | 46.000 | Municipio normal | ×1 | 230 |
| Cuenca | 54.000 | Capital de provincia | ×1,5 | 405 |
| Murcia | 462.000 | Capital autonómica | ×2 | 4.620 |
| Valencia | 807.000 | Capital autonómica | ×2 | 8.070 |
| Barcelona | 1.660.000 | Capital autonómica | ×2 | 16.600 |
| Madrid | 3.340.000 | Capital del Estado | ×2,5 | 41.750 |
Aplicada al conjunto de municipios españoles ≥ 2.000 hab, la regla produce un objetivo agregado de ~213.000 viviendas desplegadas en 8 años.
Fiscalidad cero por ley
El Estado se construye para sí mismo: cualquier euro de tributo entre administraciones es contabilidad pura. La medida elimina por ley toda la fiscalidad que el promotor estatal soportaría hoy en una promoción equivalente.
| Tributo | Privado hoy | Promotor estatal | Mecanismo |
|---|---|---|---|
| IVA sobre ejecución | 10 % | 0 % | Exención por destino a vivienda pública social |
| ICIO municipal | 2-4 % PEM | 0 € | Exención del Estado (LHL art. 100.2 ampliado) |
| AJD obra nueva | 0,5-1,5 % | 0 € | No devengo (titular público) |
| ITP del suelo | 6-10 % | 0 € | Cesión de SEPES al Estado promotor |
| Tasa municipal de licencia | 0,5-4 % | 0 € | Convenio marco Estado–FEMP |
Coste por vivienda
El coste se calcula en euros constantes 2025 asumiendo que toda la promoción se ejecuta con el catálogo industrializado de la medida correspondiente (coste de obra a precio cerrado y desviación cero, PEM ≈ 1.300-1.700 €/m² según densidad) y que el suelo proviene de cesión pública. La diferencia entre coste duro y coste para el Estado promotor es lo que evita la fiscalidad cero descrita arriba.
| Tipo de municipio | Tipología catálogo | m² medios | PEM €/m² | Coste / ud. |
|---|---|---|---|---|
| Municipio normal < 10.000 hab. | T4 unifamiliar pareado | 90 | 1.300 | 130.000 € |
| Municipio normal 10.000-50.000 hab. | T3 bloque bajo (3-4 plantas) | 80 | 1.350 | 145.000 € |
| Capital de provincia | T3 bloque medio (5-7 plantas) | 75 | 1.400 | 155.000 € |
| Capital autonómica | T2/T3 bloque alto + uso mixto | 70 | 1.500 | 170.000 € |
| Madrid | T1/T2 vertical denso | 65 | 1.700 | 190.000 € |
Sumando los costes ponderados por la distribución que produce la regla, el coste agregado estimado se sitúa en torno a 34.000 M€ repartidos en 8 años (~4.300 M€/año). Sin industrialización ni cesión de suelo, el mismo plan ejecutado por el sector privado superaría los 48.000 M€ — el ahorro de ~14.000 M€ es la suma de suelo público, fiscalidad cero, margen promotor cero y la desviación cero que aporta la industrialización (frente al +15 % de sobrecostes por imprevistos de la obra tradicional). El PEM industrializado es parejo al tradicional: el ahorro no está en un material más barato, sino en eliminar intermediarios, imprevistos y plazos muertos.
Quién accede al parque: baremo, no puerta cerrada
Esta medida comparte los criterios de arraigo y necesidad de la cartera, pero los aplica de forma distinta a las otras tres medidas, y deliberadamente.
| Criterio | Naturaleza |
|---|---|
| Cupo de emergencia habitacional | Exento del baremo por completo. Desahucio, ejecución hipotecaria, siniestro, violencia de género y protección internacional reconocida acceden por vía directa |
| Ingresos de la unidad de convivencia y esfuerzo actual sobre la renta | Criterio principal de prelación |
| Menores, personas dependientes o con discapacidad a cargo | Prelación |
| Antigüedad de residencia efectiva acreditada | Puntúa, con escala progresiva hasta el máximo a los cinco años. No es excluyente |
| Arraigo en el municipio o comarca de la promoción | Puntúa. Reconoce la continuidad de las redes familiares, laborales y comunitarias, pero no excluye a quien llega con una necesidad mayor |
| No ser titular de otra vivienda, en España o en el extranjero | Requisito excluyente, salvo en el cupo de emergencia |
El único requisito que sí excluye fuera del cupo de emergencia es la titularidad de otra vivienda: el parque público existe para quien no tiene casa, no para quien tiene una en otro sitio.
Gobernanza centralizada
Toda la promoción se ejecuta a través de una única empresa pública estatal —la Empresa Pública Estatal de Vivienda (EPEV)— dependiente del Ministerio de Vivienda. Sin niveles autonómicos paralelos ni consorcios municipales con personalidad jurídica propia: el reparto competencial en vivienda no se discute, se centraliza por la urgencia y la escala.
- EPEV es promotor, propietario y arrendador del parque. Contrata directamente al catálogo industrializado.
- SEPES aporta el suelo público en derecho de superficie indefinido.
- Los ayuntamientos firman un convenio marco con el Ministerio que garantiza licencia ágil y exención de tasas a cambio de la inversión y el empleo locales.
- Tribunal de Cuentas y ARGOS auditan ejecución, calidad y gestión del parque.
Una sola caja, un solo balance, un solo responsable político.
Impacto
- Cobertura de ~35 % del déficit estructural detectado por el Banco de España en 8 años.
- Reducción media del 22 % en el peso del alquiler sobre la renta del decil 3 al 6.
- 180.000 puestos de trabajo directos e indirectos durante la fase de despliegue (incluyendo empleo industrial estable de las plantas).
- Reactivación de cabeceras comarcales como ancla de precio rural.