Cartera 01 · Vivienda
Vivienda
Faltan casas por cinco motivos a la vez: se termina poca vivienda, la construcción está ahogada, la demanda crece y se concentra, parte se destina a inversión o uso no habitual y casi no hay parque público. La respuesta es abaratar la producción antes que subvencionar el precio: autopromoción —hoy castigada con 36.700 € de tributos y dos años de trámites— sobre construcción industrializada, y encima el parque público de alquiler que ancla el mercado.
−25,7k€
Peaje fiscal que se elimina por vivienda autopromovida
−22,9%
Coste final con catálogo industrializado
750.000
Déficit acumulado 2021-2025 (BdE, jun 2026)
1,5%
Parque público sobre viviendas principales (OCDE 7,1 %)
Los datos
Medidas
4- Industrialización de la construcción Estado Red pública de fabricación modular para entregar vivienda más rápido, con costes y plazos previsibles.
- Plan de choque para la autopromoción AyuntamientoComunidadEstado Reducir impuestos, tasas y trámites para que construir la vivienda habitual deje de tributar como un negocio.
- Parque público de alquiler Estado Promoción pública directa con regla sencilla (5 viv/1.000 hab. + plus de capitalidad), construcción industrializada, suelo público y fiscalidad cero por ley para el promotor estatal.
- Impuesto sobre la concentración de vivienda Estado Retirar ayudas que inflan precios y gravar la acumulación para financiar crédito reembolsable de autopromoción.
Por qué no hay vivienda
El acceso a la vivienda no se ha roto por mala suerte ni por un pico pasajero, y tampoco por un único culpable. Se ha roto por cinco causas que empujan a la vez en la misma dirección: poca oferta, mucha demanda —parte de ella con otro poder adquisitivo—, una construcción ahogada que no consigue responder, y ningún colchón público que amortigüe el choque.
Importa nombrarlas todas. Quien reduce el problema a un solo factor —el fondo, el uso turístico, la inversión o el ayuntamiento— acaba proponiendo una medida que no mueve el precio, porque las otras cuatro causas siguen operando.
| Causa | Qué la produce | Cómo se nota |
|---|---|---|
| 1. Se termina poca vivienda | Producción anual muy por debajo de la formación de hogares | 92.000 viviendas terminadas en 2025 frente a 240.000 hogares nuevos |
| 2. La construcción está ahogada | Suelo finalista escaso, licencias de más de un año, coste de obra al alza, falta de oficios y plazos de 30 meses | En 2025 se visaron 139.016 viviendas y se terminaron 92.000: el papel no llega a ladrillo |
| 3. La demanda interna crece y se concentra | Hogares más numerosos y más pequeños, y empleo concentrado en pocas provincias | El déficit se localiza exactamente donde hay trabajo |
| 4. Demanda de inversión y uso no habitual | Segundas residencias, alquiler turístico, compra estacional e inversión con mayor capacidad de pago | En costa, islas y grandes capitales el precio se desvincula de los ingresos de quienes viven y trabajan allí |
| 5. Casi no hay vivienda pública | Parque público del 1,5 % frente al 7,1 % de la OCDE | No existe referencia pública de precio: manda íntegramente el mercado |
Se termina poca vivienda, y cada año menos
El desajuste no se está corrigiendo, sino ampliando: en 2025 se formaron 240.000 hogares nuevos y se terminaron 92.000 viviendas, un 9 % menos que el año anterior Mitma. El Banco de España cifra el déficit acumulado entre 2021 y 2025 en unas 750.000 viviendas, equivalentes al 3,7 % de los hogares residentes Banco de España. Cada ejercicio que pasa sin producir, el agujero crece.
La construcción está ahogada
No es que no se quiera construir: es que construir se ha vuelto lento, caro e incierto. En 2025 se visaron 139.016 viviendas —un 8,8 % más que el año anterior— y se terminaron 92.000 Mitma. Entre el visado y la entrega se pierden suelo finalista, licencias que tardan más de un año, encarecimiento de materiales, escasez de oficios cualificados y una obra tradicional de 30 meses con desviación presupuestaria sistemática.
Por eso la primera medida de esta cartera no es fiscal ni asistencial, sino productiva: industrializar la construcción para que el permiso concedido acabe siendo una vivienda entregada.
La demanda interna crece y se concentra
Se forman más hogares y de menor tamaño —emancipación tardía pero constante, separaciones, envejecimiento— y lo hacen sobre el mismo mapa donde está el empleo. El resultado es que el déficit no se reparte por el territorio: se acumula en las áreas metropolitanas y el arco mediterráneo, mientras en la España interior sobra parque vacío que nadie demanda.
Una parte de la demanda no responde a la necesidad de vivienda habitual
Sobre ese mercado tensionado se suma una demanda que no busca resolver una primera vivienda habitual: compra estacional, segunda residencia, inversión y alquiler de corta duración. Cuando tiene mayor capacidad de pago que los hogares que viven y trabajan en la zona, el precio deja de guardar relación con los ingresos locales.
A eso se añade el uso turístico: la vivienda de uso turístico y el alquiler de temporada rentan más que el alquiler residencial, así que el stock se desplaza hacia el visitante y se retira del vecino. Se ve en la tabla provincial más abajo: las subidas más fuertes del alquiler nuevo están justamente en las provincias con más turismo.
Esta cartera concentra el esfuerzo público en una parte prioritaria del problema: hogares con arraigo efectivo, necesidad acreditada de primera vivienda y compromiso de residencia habitual.
Y no hay parque público que amortigüe
Apenas el 1,5 % de las viviendas principales es parque público, frente al 7,1 % de media en la OCDE y al 34,1 % de Países Bajos Banco de España. Sin él, ninguna de las cuatro causas anteriores encuentra freno.
El precio se ha soltado del sueldo
Entre 2015 y 2024 el alquiler de los contratos nuevos subió de media un 37 %, mientras el salario medio nominal subía un 26 % CCOO. La clave está en el contraste interno: los contratos ya existentes solo subieron un 21 %. Es decir, el golpe no lo recibe quien ya tiene casa, sino quien tiene que firmar: los jóvenes, los que se mudan por trabajo y los que se separan.
Eso se traduce en esfuerzo desigual. El hogar que vive de alquiler destina de media un 26,7 % de su renta neta, pero un tercio de los hogares no propietarios supera el umbral de sobresfuerzo del 30 %, y para un joven no emancipado el esfuerzo potencial llega al 36,3 % en España y al 50,2 % en Madrid Banco de España. Comprar tampoco da tregua: el índice Tinsa marcaba +15,5 % interanual en julio de 2026 Tinsa.
La subida no es igual en todo el país: se ceba en las provincias que concentran empleo o turismo. Estas son las que más se han encarecido al firmar un alquiler nuevo.
| Provincia | Subida del alquiler nuevo |
|---|---|
| Valencia | +55 % |
| Illes Balears | +48 % |
| Málaga | +47 % |
| Guadalajara | +44 % |
| Santa Cruz de Tenerife | +43 % |
| Toledo | +43 % |
| Castellón | +43 % |
| Alicante | +41 % |
| Media nacional | +37 % |
Cómo encajan las cuatro medidas
La respuesta habitual —ayudas al alquiler, avales, bonos jóvenes— actúa sobre el precio final, y acaba trasladándose al precio. Esta cartera actúa un paso antes: sobre el coste de producir la vivienda, y retira el dinero público que hoy la infla. Por eso el orden importa.
| Medida | Función | De qué depende |
|---|---|---|
| Industrialización de la construcción | Base productiva. Baja el coste de obra, elimina la desviación presupuestaria y recorta el plazo de 30 a 10 meses | De nada. Es la primera pieza y habilita a las otras tres |
| Plan de choque para la autopromoción | Palanca de acceso. Quita el peaje fiscal y burocrático a quien resuelve su propia vivienda, sin que el Estado tenga que construirla | De la industrialización: sin catálogo homologado el ahorro se queda en un tercio |
| Impuesto sobre la concentración de vivienda | Motor financiero. Retira las ayudas que se capitalizan en el precio y afecta lo recaudado a dar crédito —no subvención— a la autopromoción. Su recaudación mide la concentración que queda por corregir | De la autopromoción: sin ella, el impuesto recaudaría sin destino que produzca oferta |
| Parque público de alquiler | Ancla de precio. Atiende a quien no puede autopromover ni comprar, y fija una referencia que arrastra al mercado | De las tres anteriores: sin ellas cuesta el triple y llega diez años tarde |
Quién accede al sistema: arraigo y necesidad
Las cuatro medidas no pretenden resolver de una vez todas las formas de demanda. Eligen una prioridad concreta: ayudar primero a quienes ya desarrollan aquí su vida, necesitan una primera vivienda y van a utilizarla como hogar permanente.
El acceso se decide por circunstancias materiales y comprobables: residencia efectiva, necesidad habitacional, capacidad económica y uso de la vivienda. El origen de la persona no forma parte del criterio.
| Criterio | Qué acredita | Cómo se aplica |
|---|---|---|
| Residencia habitual y efectiva durante los 5 años anteriores | Que el hogar ya desarrolla aquí su vida de forma estable | Se acredita mediante padrón y otros vínculos objetivos: trabajo, estudios, cuidados, cotización o tributación |
| Necesidad de primera vivienda | Que la ayuda resuelve una carencia habitacional real | No se dispone de otra vivienda adecuada y utilizable; se exceptúan las que sean inaccesibles, inhabitables o no estén disponibles por separación, violencia u otra causa acreditada |
| Prioridad por renta y patrimonio | Que los recursos limitados llegan antes a quien tiene menos alternativas | Un baremo público ordena las solicitudes por ingresos, patrimonio y cargas de la unidad de convivencia |
| Empadronamiento y residencia efectiva durante 5 años | Que la vivienda se destina a vivir, no a rentabilizar | El incumplimiento activa el reintegro proporcional, salvo causa sobrevenida acreditada |
Qué consigue en la práctica
- Prioriza hogares asentados sin una vivienda adecuada y con menos alternativas económicas.
- Evita que una ventaja financiada con recursos públicos termine dedicada a inversión, alquiler turístico o segunda residencia.
- Completa el parque público: este atiende la emergencia y el alquiler asequible; la autopromoción atiende a quien puede sostener la propiedad, pero necesita superar la barrera inicial.
| Medida | Sobre qué opera | Cómo |
|---|---|---|
| Industrialización | Acceso del particular al catálogo homologado en condiciones públicas | Requisito de acceso. Sin arraigo acreditado, se compra a precio de mercado y sin las condiciones del acuerdo marco |
| Autopromoción | Las cinco palancas fiscales y la declaración responsable | Requisito de acceso, con reintegro del beneficio si se incumple después |
| Fondo de autopromoción | Préstamo puente, aval y bonificación de tipo | Requisito de acceso y baremo. El Fondo financia primera vivienda habitual y ordena la demanda por necesidad económica |
| Parque público de alquiler | Adjudicación de vivienda pública | Baremo de prelación, no exclusión, y con el cupo de emergencia habitacional exceptuado. Aquí hay un derecho de última instancia en juego |