Medida · Vivienda
Impuesto sobre la concentración de vivienda
Retirar ayudas que inflan precios y gravar la acumulación para financiar crédito reembolsable de autopromoción.
- Ámbito de gestión
- Estado
Diagnóstico: la ayuda que sube el precio
Cuando la oferta de vivienda no puede crecer al ritmo de la demanda —y en España no puede, con 240.000 hogares nuevos y 92.000 viviendas terminadas en 2025 Mitma—, una ayuda a la demanda no abarata: encarece. El dinero público entra en el bolsillo del comprador o del inquilino, pero al competir todos por el mismo stock limitado, termina trasladándose al precio.
No es una intuición ideológica, es de las cosas mejor medidas de la economía de la vivienda:
- Fack (2006), sobre la reforma francesa de las ayudas al alquiler, estimó que en torno al 78 % del incremento de la ayuda fue absorbido por subidas de alquiler.
- Gibbons y Manning (2006) encontraron incidencia significativa sobre los caseros en la reforma del Housing Benefit británico.
- Hilber y Turner (2014) mostraron que la deducción hipotecaria estadounidense eleva los precios allí donde la oferta está regulada, y solo aumenta la tasa de propiedad donde la oferta es elástica. Es el paralelo más directo a un aval público del 20 % de la entrada.
- El Banco de España sostiene en sus últimos informes anuales que el problema español es de oferta, y que actuar sobre la demanda con oferta rígida presiona precios Banco de España.
Al mismo tiempo, el sistema tributario premia la tenencia: la Ley 12/2023 elevó la reducción del rendimiento del arrendador en el IRPF hasta el 50 %, y hasta el 60, 70 o 90 % según el supuesto Ley de Vivienda. Un beneficio fiscal por alquilar una vivienda que se iba a alquilar de todas formas.
Primera mitad: lo que se suprime
| Instrumento | A quién beneficia | Por qué se suprime |
|---|---|---|
| Bono Alquiler Joven | Inquilino | Transferencia directa en un mercado sin oferta libre: se capitaliza en la renta. Además excluye a quien no encuentra piso, que es el problema real |
| Avales públicos del 20 % de la entrada | Comprador | Permite pujar más alto por el mismo stock. Eleva el precio de equilibrio y traslada al Estado el riesgo de una operación al 100 % de financiación |
| Deducciones autonómicas por alquiler en el IRPF | Inquilino | Mismo efecto que el bono, con peor focalización: benefician más a quien más tributa |
| Reducciones del 50-90 % al arrendador (art. 23.2 LIRPF) | Propietario | Premia fiscalmente una conducta que el mercado ya remunera. No genera oferta nueva: cambia el régimen fiscal de la existente |
| Régimen fiscal privilegiado de las SOCIMI | Vehículos de inversión | Tributación societaria al 0 % para entidades cuyo negocio es la tenencia de inmuebles arrendados. Incompatible con el objetivo de esta cartera |
Segunda mitad: el impuesto
Un impuesto estatal, real y periódico sobre la titularidad de vivienda residencial. Real significa que grava la cosa y no la renta del titular. Es, en su estructura, un IBI de concentración —mismo padrón catastral, mismo valor de referencia, misma gestión automatizada—, con dos diferencias: solo se activa al superar el límite de viviendas aplicable y el tipo crece con la acumulación. Ese límite es de dos viviendas además de la habitual para una persona física y de dos viviendas en total para una empresa; se amplía a cinco cuando forman un patrimonio familiar o son bienes compartidos.
| Elemento | Configuración |
|---|---|
| Hecho imponible | Titularidad, a 31 de diciembre, de inmuebles urbanos de uso residencial situados en España que excedan el límite aplicable: dos además de la habitual para personas físicas, dos en total para personas jurídicas y cinco para patrimonios familiares o bienes compartidos |
| Sujeto pasivo | Todo titular: persona física o jurídica, y entidades del art. 35.4 LGT, con independencia de su residencia fiscal. Cómputo consolidado por grupo (art. 42 del Código de Comercio) y por titular real conforme a la normativa de prevención del blanqueo. En patrimonios familiares y bienes compartidos, el límite de cinco se aplica una sola vez al conjunto, sin multiplicarlo por cada miembro o cotitular |
| Base imponible | Suma del valor de referencia catastral de las viviendas sujetas. Valor objetivo, público y ya empleado por otros tributos: no exige tasación ni prueba de desocupación |
| Mínimo exento | Doble umbral acumulativo: superar el número de viviendas permitido y un valor agregado superior al límite legal. Quien comparte un patrimonio familiar de viviendas de escaso valor en un municipio despoblado no tributa; quien supera el límite con activos urbanos de alto valor, sí |
| Tarifa | Progresiva por tramos de número de viviendas: 0,5 % desde la primera que exceda el límite y hasta diez viviendas computables · 1,0 % (11-50) · 1,5 % (51-200) · 2,0 % (más de 200) |
| Deducción | Cuota del IBI efectivamente satisfecha sobre los mismos inmuebles, para evitar sobreimposición sobre idéntica manifestación de riqueza y preservar la suficiencia financiera municipal |
| Límite de cuota | Tope conjunto sobre el rendimiento neto obtenido de los inmuebles, en la línea del límite del 60 % del Impuesto sobre el Patrimonio. Es la garantía frente a la no confiscatoriedad |
Qué queda fuera, y por qué importa
Sin estas exclusiones el impuesto sería contraproducente:
- La vivienda habitual del titular, siempre y en todo caso. No computa ni para el umbral ni para la base.
- Vivienda contabilizada como existencias por promotoras, durante un plazo máximo de tres años desde el fin de obra. Gravar el stock en construcción o pendiente de venta desincentivaría producir vivienda nueva, que es justo lo contrario del objetivo.
- Vivienda protegida en alquiler con renta limitada y calificación vigente.
- Cooperativas de cesión de uso y entidades sin ánimo de lucro con objeto social de vivienda asequible.
- Alojamientos dotacionales y residencias de estudiantes o mayores sujetas a régimen público.
Encaje constitucional
Este es el terreno donde una medida así se gana o se pierde. Hay dos precedentes que la sostienen y un límite que la acota.
| Objeción | Respuesta |
|---|---|
| «Se solapa con el IBI y con el Impuesto sobre el Patrimonio, que son de otras administraciones» | La STC 149/2023 STC 149/2023, sobre el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas ITSGF, resolvió exactamente esto: la prohibición de doble imposición del art. 6 LOFCA vincula a las comunidades, no al Estado, que ostenta potestad tributaria originaria (art. 133.1 CE). Que un tributo esté cedido no crea un derecho adquirido |
| «Es confiscatorio» | El Tribunal Constitucional nunca ha fijado un umbral cuantitativo: desde la STC 150/1990 juzga la confiscatoriedad sobre el sistema tributario en su conjunto, no caso a caso. La STC 149/2023 avaló tipos de hasta el 3,5 % sobre patrimonio apoyándose en la existencia de un límite conjunto de cuota. Por eso este impuesto incorpora el suyo |
| «No se puede gravar la mera tenencia de vivienda» | Ya se hace, y de dos formas. El IBI grava la titularidad de todo inmueble sin atender a su uso TRLRHL. Y la STC 4/2019 declaró constitucional el impuesto catalán sobre viviendas vacías (Ley 14/2015), descartando que exista equivalencia de hecho imponible con el IBI. Este tributo es menos intrusivo que aquel: no exige probar la desocupación |
| «Castiga al ahorro familiar y a quien hereda» | Es la objeción de fondo, y por eso el umbral es doble y acumulativo: hay que superar el límite aplicable —dos viviendas individuales o empresariales, cinco familiares o compartidas— y el mínimo exento de valor. Quien comparte casas de bajo valor en un municipio despoblado queda fuera. Y la deducción íntegra del IBI evita que se pague dos veces por lo mismo |
| «Un impuesto no puede tener destino finalista» | El art. 27.3 de la Ley General Presupuestaria LGP establece la no afectación «salvo que por ley se establezca su afectación a fines determinados». El principio es dispositivo por norma de rango legal. Existen precedentes: impuestos energéticos de la Ley 15/2012, cánones hidráulicos, tributos sobre el juego |
Adónde va el dinero: crédito, no paguita
La recaudación se afecta íntegramente por ley a un Fondo Nacional de Autopromoción, sin personalidad jurídica, gestionado con criterios de entidad de crédito público y sometido a fiscalización del Tribunal de Cuentas.
Solo puede acceder quien cumpla los criterios de arraigo y necesidad de la medida de autopromoción: residencia efectiva previa, falta de otra vivienda adecuada y utilizable, prioridad según renta y patrimonio, y destino de la construida a residencia habitual. El Fondo atiende una primera vivienda necesaria, no inversión ni segunda residencia.
Y no reparte subvenciones. Ataca la barrera concreta que identifica esa misma medida: el préstamo autopromotor se dispone contra certificaciones de obra y exige el solar ya escriturado, de modo que hay que poner 20.000-25.000 € en efectivo antes de que el banco aporte un euro. Esa barrera de liquidez es la que expulsa a las rentas medias.
| Instrumento | Qué cubre | Naturaleza |
|---|---|---|
| Préstamo puente de arranque | Suelo, honorarios técnicos y tributos previos: exactamente el tramo que ninguna entidad financia | Reembolsable, se cancela al formalizar el préstamo hipotecario |
| Aval parcial del préstamo autopromotor | Riesgo de la fase de obra, que encarece el diferencial bancario | Garantía con comisión, no transferencia |
| Préstamo participativo a autopromoción colectiva | Cuenta de afectación de cooperativas y comunidades de bienes | Reembolsable con retorno acotado |
| Bonificación de tipo de interés | Diferencial sobre primera vivienda habitual, con límite de superficie y valor | Único componente no reembolsable, acotado y decreciente |
Mano dura: el régimen sancionador
La afectación finalista solo es creíble si desviar el dinero tiene consecuencias reales. Y hoy no las tiene: el art. 308 del Código Penal castiga el fraude de subvenciones con prisión de uno a cinco años, y exige superar los 120.000 € para que exista delito.
Ambas cifras vacían el tipo en este ámbito. La primera, porque una condena de un año no se cumple: el art. 80 CP permite suspender la ejecución de las penas no superiores a dos años, de modo que un defraudador primerizo no pisa la cárcel. La segunda, porque ninguna operación de autopromoción alcanza los 120.000 € de financiación: se podría vaciar el Fondo operación a operación sin cometer delito alguno.
Fraude al Fondo
| Conducta | Hoy (art. 308 CP) | Propuesta |
|---|---|---|
| Obtener financiación falseando condiciones u ocultando las que la habrían impedido | Prisión 1-5 años · multa del tanto al séxtuplo · pérdida de ayudas 3-6 años · umbral 120.000 € | Prisión de 3 a 7 años · multa del séxtuplo al décuplo · pérdida del derecho a ayudas, beneficios fiscales y de Seguridad Social 6 a 12 años · sin umbral cuantitativo: cualquier euro del Fondo |
| Aplicar los fondos a fin distinto del concedido | Mismas penas del 308.1 | Mismas penas agravadas, más decomiso del inmueble financiado y de las ganancias obtenidas (arts. 127 y 127 bis CP) |
| Cometerlo desde una persona jurídica o siendo administrador de hecho o de derecho | Art. 310 bis: multa proporcional · penas potestativas del art. 33.7 | Pena en su mitad superior para la persona física · para la entidad, multa del décuplo al vigésuplo, inhabilitación definitiva para obtener ayudas o contratar con el sector público, e intervención judicial obligatoria |
| Reincidencia o cuantía muy grave en persona jurídica | Disolución potestativa | Disolución preceptiva de la entidad y responsabilidad solidaria de administradores y del titular real sobre el importe defraudado |
| Incumplir el destino a vivienda habitual o los plazos de residencia | Reintegro con intereses | Reintegro íntegro con intereses de demora por vía de apremio, prorrateado por los años no cumplidos, más recargo del 50 % Ley General de Subvenciones |
La interposición societaria: elusión con pena propia
Trocear el patrimonio entre sociedades para no superar el límite aplicable es hoy, como mucho, una infracción tributaria del art. 206 bis LGT. Pasa a tener tratamiento propio:
- Levantamiento del velo con carácter automático a efectos de este tributo: se prescinde de la personalidad jurídica interpuesta cuando el conjunto responde a un mismo titular real, sin necesidad de acreditar simulación.
- Recargo del 100 % sobre la cuota eludida, adicional a los intereses de demora.
- Delito de defraudación tributaria (art. 305 CP) cuando la cuota eludida supere el umbral general, con las agravaciones del art. 305 bis si se emplean sociedades instrumentales o estructuras que dificulten la identificación del obligado.
- Inhabilitación de administradores para el ejercicio de cargos de administración en sociedades con objeto inmobiliario.
- Publicidad: inclusión en el listado público de deudores de la Agencia Tributaria con expresión de la conducta, en coherencia con la medida de escrutinio de cargos públicos.
La familia y los bienes compartidos tienen un límite propio
Lo que sí se persigue es la titularidad simulada: poner los pisos a nombre de familiares mientras el transmitente sigue percibiendo las rentas y decidiendo sobre los inmuebles. La frontera es objetiva y comprobable:
| Reparto real — lícito y promovido | Titularidad simulada — sancionada |
|---|---|
| Transmisión efectiva del dominio en escritura pública e inscripción registral | Titularidad formal sin transmisión real de facultades dominicales |
| El nuevo titular declara los rendimientos en su IRPF y percibe las rentas en su cuenta | Las rentas siguen fluyendo al transmitente, directa o indirectamente |
| Se liquida el impuesto de donaciones correspondiente, aunque esté bonificado | Contratos privados de retorno, pactos de recompra o poderes irrevocables |
| El titular puede vender, hipotecar y arrendar sin autorización de nadie | Simulación del art. 16 LGT: liquidación al titular real con sanción, más los tipos penales anteriores si supera el umbral |
El fondo mide el problema: por diseño tiende a cero
Un impuesto ordinario se juzga por lo que recauda. Este no. Su magnitud es un termómetro: el Fondo es grande cuando la vivienda está muy concentrada y se encoge a medida que se distribuye. Que la recaudación baje no es un fallo de la medida, es su resultado.
| Si la recaudación… | Significa que… | Y entonces… |
|---|---|---|
| Es alta | La concentración persiste: sigue habiendo titulares o conjuntos que superan su límite aplicable | Hay mucho que financiar, y hay con qué. El Fondo trabaja a pleno rendimiento |
| Baja porque se vende | Los titulares deshacen posiciones para bajar del umbral: sale vivienda al mercado y aumenta la oferta | Baja el precio por la vía directa. El Fondo necesita menos volumen porque la barrera de entrada ya es menor |
| Baja porque se construye | La autopromoción financiada ha producido vivienda nueva y ha diluido la concentración relativa | El objetivo se ha cumplido. Los retornos del crédito sostienen el Fondo sin recaudación nueva |
| Llega a cero | Ya no hay concentración gravable | El impuesto se ha extinguido solo, y no hace falta derogarlo: simplemente deja de haber hecho imponible |
Por eso la medida no se presupuesta como un ingreso ni se compromete a financiar gasto corriente con él. El Fondo es un instrumento de crédito con dotación variable, no una partida estructural del presupuesto.